不動産投資に潜むリスクと回避する対策を徹底解説【物件】

不動産投資

不動産投資に潜むリスクと回避する対策

こんにちは。

さて今回の不動産投資リスクは「物件」です。

前回の記事は下記からご覧ください。
失敗しない不動産投資!!不動産投資に潜むリスクを徹底解説【人】
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最近ありがたいことに読者の方が増えてきて誰なの??
と思うかたもいると思います。

不動産会社で一昨年まで役員をやっていまして、売買だけで
なく、売却後の管理会社としても約3,000戸の管理をして修繕や
リフォーム、リノベーション事業をしてました。

他、飲食店や物販、仲介会社がグループ会社としてあったので
4社ですかね、その決済と運営を担当役員としてみていました。

プロフィールご覧頂ければ書いておりますが、病を患って退職し
治療しながら経験から様々な情報を発信しています。


いつも応援ありがとうございます(*’▽’)

写真:RRiceさん

 

不動産投資に潜むリスクと対策【物件のリスク】


写真:PhotoBさん

 

不動産投資物件と聞いてどのようなイメージを持ちますか?

タワーマンション、都心部の高層ビル、一等地物件などなど…

良い立地で良い物件、新しくて立地が良ければ失敗しない。
そう思っているかたも多いと思います。

まず考えて頂きたいのが「投資商品」だということです。

投資商品とは、投じた資金や資産に対してリターンを求める
商品であり、利益が出るのを前提に戦略を立てて万が一、
薄利でも出口(損なし又はローリスク)が見えているのが理想です。

高い物件を購入し、ローンの返済で家賃収入が全額消えていく。
ローンの返済が家賃収入を上回り、手出しが増えていく。

そんなのは投資ではなく、不動産会社への献金みたいなものです。

そうならないためにも、物件選びが最も重要です。
不利益な物件を手にしないよう、物件の選び方を説明します。

 

不動産投資の物件の選び方(1)新しければいいのか

例えば、大体今は新築の区分マンション(家賃10万円)
を30年ローンで購入し毎月のローン返済が10万円です。

営業マンは「30年後にはこの10万円が年金代わりになります」
と言って契約が成立しました。

さて、ここで違和感が湧きませんか?
湧く人は大丈夫です、冷静な判断ができると思います。

30年後も今と同じ家賃ではないということです。

新築時の家賃が10万円、30年後の家賃が10万円だとするなら
私はサブリースで損しても30年後の為に購入しますね。

新築というのは1年間しかそうは呼べませんので、2年目から
中古という枠になりますし、他に新築が建てば当然同じ家賃で
勝負はできませんから、家賃は下がっていきます。

10年後に新築と築10年の物件が同じ立地で同じ家賃なら
あなたが賃貸を探していたらどちらを選びますか?

新築ですよね、そういうことです。

投資用不動産を購入する際は、今の家賃だけでなく、
10年先、20年先の家賃を予測することが重要です。

 

不動産投資の物件の選び方(2)中古物件はお買い得か


写真:はむぱんさん

 

中古物件を選ぶ理由としては、新築に比べて価格が安いので
大きなリターンが見込める、機体できるからでしょう。

また、オーナーチェンジが多く入居者がついたまま購入
できるケースがあるため、空室のリスクが購入時にはない
ということも理由としてあるでしょう。

とはいえ、空室の状況であれば部屋の中を見て判断できますが
そうでない場合は築年数から設備の劣化具合を予測しておくことが重要です。

区分であれば設備(給湯器やエアコン、水回り)を予測し、
一棟であれば外壁や屋上、防水や消防設備(消火器など)
経年劣化に対する修繕費用が何年後にいくらかかるのか?

これを予測できないと、中古で相場より100万円安く買えた!
となっても給湯器交換で15万円、10部屋で150万円…

といった残念な結果になる場合も少なくありません。

新築後、設備関係は7年~10年前後、外壁関係は10年~15年前後に
修繕が大幅に必要になるということを知識としてお持ちください。

また、入居者が既にいる場合は滞納がないかどうかを
売主から必ず聞いておくことをお勧めします。
※家賃滞納者がいた場合、それだけでリスクです。

 

不動産投資の物件の選び方(3)中古一棟物件のチェックすべきとこ


写真:AKO110さん

 

中古物件のメリットとしては下記になります。

1.家賃が下がりにくい
2.入居者がついている可能性が高い
3.賃料が相場より高い場合が多い
4.購入価格が安い為、利回りが良い
5.将来的に購入価格以上で売却できる可能性がある

 

次にデメリットですがここを必ずチェックしてください。

1.各部屋の設備の劣化はどの程度か全てが見れない
2.早めに共用部分の大規模修繕を行わなければいけない
3.屋上防水がはがれている
4.外壁がはがれて部屋に水漏れが出ている可能性がある
5.家賃滞納者がいる

以上の可能性を視野に入れて、最低限の確認はしてください。

この確認で想定内の費用負担やリターンがイメージできれば
購入に進んでもカバーできるので基本的には大丈夫です。

 

不動産投資に潜むリスク【物件の選び方まとめ】


写真:TicTacさん

 

物件選びは重要ですから教訓にして頂ければ幸いです。

1.今の賃料より、5年後10年後の賃料を意識する
2.中古物件の購入の際には別で150万~300万円は見積ろう
3.物件を見る際は、消火器や排水、防水を見ましょう
4.賃貸需要が集中しすぎている立地は避ける
5.馴染みのある立地=成功する立地ではない

4.5に関しては、賃貸需要が集中しすぎれば競合が多く
条件面の緩和が進むのが早い傾向にあるので避けたい。

また、自分の地元だから良いではなくて、その周辺の
家賃相場から毎月の返済金を計算して判断を冷静に。

 

いかがでしたでしょうか

購入する際は徹底的に不安を取り除くことをお勧めします。

購入してから「こんなハズではなかった」とならないよう
収支から税金、設備投資に目を配り運用していってください。

オーナーはあなたですから。

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