2020年の新型コロナウィルスの感染拡大の影響で不動産を売却する人が増加している中、不動産管理をしているオーナーにも影響が出始めています。
不労所得である不動産収入を得ているオーナーが大変苦戦している事は「リーシング」です。
リーシングは簡単に説明すると「賃貸管理」であり、空室が出ないように入居者を募集して賃貸付けをする事になります。
新型コロナウィルスの感染拡大で都内に居住していた人が地方の実家に帰省し、関東から離れていく傾向が見受けられており、不動産オーナーにとっては空室が増加している事から緊急事態となっています。
この記事では、不動産オーナーの為の管理業務の内容や委託することによる費用やメリットを説明していきますので、現時点でリーシングや不動産管理に不満を持っているオーナーの為に解決のヒントがわかります。
記事を読んで頂き、必要であれば不動産管理の会社を紹介することも可能ですので、サイトトップページからお問い合わせ頂ければ幸いです。
私は不動産管理会社で執行役員を務めておりましたので人脈はあります。
いつも応援ありがとうございます。
（売却をお考えの人は過去記事もどうぞ）
不動産管理とは
不動産管理とは、簡単に説明すると「家賃収入を維持する為に必要な管理業務」です。
不動産オーナーはマンションやアパートを所有しているだけではどうにもなりません。
不動産管理業務には以下の内容があります。
①賃貸管理（リーシング）
②物件清掃
③入居者対応
④家賃回収
⑤設備管理（メンテナンス）
不動産オーナーはこれを自分で行わなければなりません。
大変ですよね。
賃貸管理（空室対策・リーシング）
不動産で収益・不労所得を得るには、空室があってはいけません。
所有している不動産をいかに満室にするか、入居者や入居率を維持するかが重要です。
賃貸契約を行う為には入居者募集の広告や宣伝が必要不可欠になる為、個人でリーシングを行うには大変な管理業務で限界がある事から、不動産管理会社に委託しているオーナーが大多数を占めます。
とはいえ、管理会社でもリーシングは物件によって苦戦する事も多く、不動産オーナーは魅力的な不動産物件にしていく事が賃貸付けへの近道でありポイントです。
物件清掃（不動産物件の美化）
自宅のマンションの廊下などの共用部、ごみ置き場や駐輪場が汚れていたり乱雑だとしたらどうでしょうか。
既存の入居者は良い気分はしないでしょうし、引っ越されてしまった場合に入居を検討している候補者も入居したいとは思わないでしょう。
重要なのは入居者が入れ替わるタイミングで入居したいと思わせる事です。
その為に所有している不動産は常に清潔に保っておく事が重要です。
大変ですが、週1回は最低でも清掃が必要です。
入居者対応（クレーム・要望）
入居者がいれば日常生活で様々な問題が出てくるのは当然です。
お湯が出ず水しか出ない、隣の部屋がうるさい、ごみ置き場が汚い、自転車が乱雑で邪魔、エアコンが壊れた、郵便ポストが壊れた、上の階から水が漏れている、トイレがあふれた、排水溝の匂いが強い、カギを無くした…少し考えるだけでこれほどの事例が出てきますし、これだけではありません。
朝でも夜でも夜中でも、休日でも入居者には関係なく365日稼働していなければなりませんし、緊急時には業者の手配やトラブル対応の為に出向かなければならない事もあります。
できますか？
正直大変で、できないと思います。
そこで管理会社が必要となってくる為、管理業務を管理会社に委託するのです。
家賃回収（毎月の賃料回収・滞納者対応）
賃貸ですから、毎月の家賃は発生します。
しかしながら家賃を期日通りに支払う入居者ばかりではなく、滞納や延滞する入居者もいます。
家賃の滞納や延滞する理由は様々ですが、滞納されたら家賃収入が入ってきませんので収入が減ります。
家賃はきちんと回収する事が重要で、必要であれば自宅に直接出向いて回収する事も出てきますし、夜逃げされる事もあれば家賃回収で自宅に出向いた際にトラブルになる可能性も危険を感じる事もあります。
家賃回収は管理会社でも大変な管理業務のひとつですが、管理会社がいれば、家賃回収もしっかりと行ってくれます。（回収は滞納者のケースによって100%ではありません。）
設備管理（メンテナンス）
マンションやアパートの設備には何がありますか？
消火器、エレベーター、常用灯、集合ポスト、受水槽、オートロック、浄化槽、給湯器、エアコン…こちらも全物件共通ではなく、規模によりますが設備としてあります。
さらに言えば外壁や階段、屋上や防水、駐車場や駐輪場などもありますので定期的なメンテナンスとそれに伴う費用が発生します。
なかなか、物件の知識や消防などの知識がないと業者手配も難しい業務になります。
不動産オーナーから管理業務を委託するメリット
前述で述べてきたように、不動産オーナーが自ら不動産管理業務を行うのは大変です。
管理業務を管理会社へ委託するメリットは「不労所得になる」という事です。
不動産オーナーが自ら不動産管理業務を行えば、不労所得とは言いませんよね。
不動産管理業務を管理会社へ委託することで初めて不労所得と言えます。
不動産管理会社の選び方
管理会社を選ぶ時に重要なポイントは「正直な会社である事」です。
私自身、管理業務を行っていた時には様々なオーナーを見てきました。
・管理会社が回収した家賃をオーナーへ支払わずに使ってしまう。
・修繕積立金を利益として使ってしまう。
・クレームから設備修繕の依頼を受けて修繕費用を請求されたが修繕していなかった。
・権利書を預かると言われ預けてしまい返却されない。
・相談もなく賃料の大幅な引き下げをしていた。
管理会社が家賃をオーナーに送金しないというケースが多く、管理会社の選び方には本当に慎重になって頂きたいと思っています。
基本的には不動産そのものを購入した不動産会社から紹介された管理会社に委託する流れになってくるケースが多く、オーナーも面倒という理由から言われるままに委託する人が多くいますが、待ったをかけてください。
管理会社を選ぶことは大変ではありませんし、目先の想定賃料のみで判断してはいけません。
オーナー向け不動産管理業務まとめ
不動産の管理業務は大変です。
大変だからこそ、管理会社が存在し不労所得が得られるようになります。
管理会社を選ぶのは非常に重要なポイントで、どんなに所有している不動産が良くても管理会社が悪ければどうにもなりませんので、どこの管理会社が信用できるのか知識のある人の紹介で慎重に選ぶ事をおすすめします。
200社以上の管理会社を知っていますので、管理会社変更や新規で探している不動産オーナーの人はトップページの『お問い合わせ』からご連絡ください。
（管理業務をもっと詳しく知りたい人は過去記事もどうぞ）
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