大家さん向け!不動産オーナー業の悩みや管理テクニックを徹底解説【心得】

不動産投資
toraemonさん

全国の大家さん、不動産管理の悩みはありますか?

不動産のオーナー業をしている大家さんは
日々悩みが絶えない人とそうでない人がいます。

私の見る限りでは悩みを抱えている大家さんが
非常に多く、その悩みを解決する管理会社が少ない。

そう感じています。

この記事のシリーズでは、不動産オーナー業を
営む大家さんの悩みをひとつひとつ解決します。

私は管理会社で執行役員としての経験があります。

何かひとつでも、この記事で解決できれば幸いです。

 

大家さん/不動産オーナー業の心得

ガイムさん

不動産オーナーになりたい、不動産オーナー業をしたい
大家さんになりたい、大家さんとはそもそも何??

Googleで検索していくと、大家さん/不動産オーナー
になりたい人もまた多くいる中で、実際に物件を所有し
不動産オーナー業を営む現実はあまり公表されていません。

それはなぜか。

不動産オーナー業で失敗している人が多いから。

成功体験ばかりが表に出ていて、失敗しない等と
謳っている記事を見ても具体的な対策がない。

「出口戦略」を知らないのかな?と感じる
投資用の不動産売買の営業トークのようなことしか記載がない。

大家さん/不動産オーナー業をするにあたり
心得として覚えて頂きたいことがあります。

『信用するな』『鵜呑みにするな』

これに尽きます。

信用するのであれば、ロジックがしっかりあって
出口戦略とリーシング、地域ごとの戦略があってからです。

目先の数字、目に見えている紙に書いてある数字
だけで判断をしないで欲しいということです。

 

大家さん/不動産オーナー業の悩み

photoBさん

大家さん/不動産オーナー業となると悩みは共通します。

1、家賃収入が落ちた(又はない)
2、管理費・管理手数料で赤字
3、家賃滞納者がいる
4、修繕費用が払えない
5、夜逃げ

不動産の管理をしていく中で、多くは上記が占めます。

これは、大家さん/不動産オーナー業を営む人たちが
悩んでいても解決されない事例の現実なのです。

 

大家さん/不動産オーナー業の悩み(1)家賃収入

bBearさん

大家さん/不動産オーナー業にとっては致命的です。

不動産オーナー業にとっては、業としている以上は
「不動産所得」として収入が入ってくるのが前提です。

それが支払手数料を下回る又は入居者が決まらず
空室が続き不動産所得(収入)がゼロ。

不動産所得がなくても、不動産をローンで購入して
いる場合はローンの支払いを手出しする他ありません。

そこで出てくるのが借り上げ保証(サブリース)という
サービスですが、あまりおすすめはできません。

なぜか?その理由は過去記事で紹介しています。

業者が言わない不動産投資に潜むリスクと回避する対策【借上げ】
借上げって知っていますか?そうです、保証=借上げ保証=サブリースです。不動産投資が昨今イメージダウンし騙されるとされているのがこのサブリースです。スマー〇デイ〇=ス〇ガ銀行のかぼ〇〇の馬車これが記憶に新しい事例であります。不動産投資=詐欺(騙される)リスク

 

 

大家さん/不動産オーナー業の悩み(2)管理費などの支出

soraraさん

大家さん/不動産オーナー業では、建物の管理を
管理会社へ管理業務委託契約を交わし、依頼します。

管理会社の基本的な管理手数料は5%が一般的です。
この5%というのは家賃収入の5%です。

(例)家賃10万円の物件の場合

所有物件の月々の家賃が10万円とすると
管理会社への管理手数料は月々5,000円です。

残り95,000円が手残りとなり、そこから
ローンの返済、修繕積立金、管理費を支払います。
さらに税金や退去時のリフォーム代ながかかります。

ローンで購入した場合、毎月のコスト(返済含む)
これを家賃が超えてこなければ赤字ということです。

 

大家さん/不動産オーナー業の悩み(3)滞納者

正直、ここは必ずしも発生する可能性があります。

今まで家賃が払えていた入居者が失業し払えない。
更新料が払えない。
店舗の景気が悪くなり、家賃が払えない。

理由を並べればキリがありませんが、現実はいます。

滞納者というのは心理的にはこうです。

うるさいところから支払う。

滞納しているものが家賃だけではなく
その他も滞納している可能性が高いわけですから
家賃の支払の催促は毎日でもしておくことです。

 

大家さん/不動産オーナー業の悩み(4)修繕費用が払えない

しんかさん

大家さん/不動産オーナー業で修繕費用の悩みを
抱えるのは、一棟物件の所有者がメインです。

購入時には知らなかった建物の部分で修繕が発生します。

・屋上防水
・オートロック
・水漏れ
・外壁の亀裂や塗装
・タイルの剥がれ
・コーキングの破断

など、引き渡し後にすぐ修繕が必要になった…。
買ったばかりで修繕費用が200万円…。

という声は少なからずよく相談を受けました。

物件購入時に物件の全体を見て設備などの
状態はどうなのか?

わかっていれば物件価格を修繕費用分安くして
もらう交渉をするなり、修繕してから引き渡し
してもらうなり、知っていれば対応できたことです。

過去の記事では購入時のポイントを解説しています。

業者が言わない不動産投資に潜むリスクと回避する対策【購入】
借り上げ(家賃保証)=安心。そう思っている人が多いので、なくても問題ない物件で且つそのような物件なら保証契約をした時点で損益である。実はここには落とし穴があって家賃をいくら保証するとは言ってません。
業者が言わない不動産投資に潜むリスクと回避する対策【購入②】
業者はリスクを話しません。売るのが目的ですから。不動産投資だけに限らず、投資商品には必ず「知識」が必要です。営業マンの全てを受け入れるのではなく、リスクがどこにありどう回避していくか。さらには対策を立てていく事が重要です。投資のリスクは回避できるのです。

 

 

大家さん/不動産オーナー業の悩み(5)夜逃げ

acworksさん

夜逃げというのも滞納者が滞納続けていると
最終的に夜逃げする入居者も出てきます。

夜逃げする人は家賃以外も滞納しています。

四方八方塞がり状態で、どうにもできなくなり
夜逃げするという選択肢になります。

夜逃げの確認は物件近くの警察署に連絡
同行というかたちで鍵を開けて確認します。

室内の荷物は撤去するなら撤去後しばらく保管し
あとは弁護士などと対応を考えます。

しかし、夜逃げした人は基本的に追えません。

夜逃げする前に周りを固めることが重要です。

 

大家さん/不動産オーナーになるには

大家さん/不動産オーナーになりたいと
思ってる人に共通して言えることはひとつです。

知識をつけること。

これに尽きますし、知っているのと知らないの
では、失敗しない対策として必要不可欠なのです。

少額でできる不動産投資の記事はこちら☟

不動産オーナーになりたい人の少額不動産投資3選!!
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