業者が言わない不動産投資に潜む
リスクと回避する対策
こんにちは。
前回は物件の選び方について解説しました。
老後資産の件もありますので、記事は下記リンクよりご覧ください。
①業者が言わない不動産投資に潜むリスクと回避する対策を徹底解説【物件】
②【最新】10年で老後資金2,000万円をつくる！年金問題の対策！！
今回は、不動産投資のリスクと回避する対策について
説明していて、購入時のポイントがわかるようになっています。
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写真：Harrieさん
不動産投資のリスクと対策【物件購入時のポイント】
akizouさん
不動産投資の物件ですが、購入時に意識しておく
必要があるポイントがいくつかあります。
物件の見分け方や情報収集の仕方、購入時に見るべき
考えるべき数字の部分まで解説をしていきます。
物件選びが重要なのはわかっていると思いますが
何をもって重要なのかがわかるはずです。
不動産投資のリスクと対策（１）物件の情報収集
かいくうさん
まず、自分の目的は何かを決めることが重要です。
例えば、定年後に毎月10万円の収入（不労所得）が
欲しいのか、すぐに毎月20万円の収入（不労所得）が欲しいのか。
これを決めることによって、その為にはどんな物件を
購入するべきかがわかります。
利回り、空室、価格などの目安とさらには自分が
どの程度のローンが組めるのかを知ることです。
不動産投資のリスク回避ができていない人は、
この時点で失敗しているので、購入後の失敗は明確です。
「目的」を重視して考えてください。
また、不動産会社は物件を仕入れて公表するまでに
一週間の猶予があります。（公開しないで自身の顧客に売却できる）
物件の情報は原則公開し、公開された物件は他の会社も
売買できる権利を持つことになる為、それまでに売却したい。
不動産会社から「買主候補者リスト」に選ばれる必要があり
出回る前に物件を購入できる、掘り出し物の情報をもらえる
ようにしたいところです。
良い物件を購入したい、情報が早く欲しい人は複数の
不動産会社へ物件を探している意思をしっかり伝えてください。
不動産投資のリスクと対策（２）掘り出し物件の見分け方
photoBさん
オーナーチェンジ（買主が入居者が付いたまま購入できる）
物件でも空室であったり、空室が多かったりと様々です。
では空室が多い物件はやめた方が良いのか？
それは一概にＮＯ！とは言えません。
一棟物件の話になってしまいますが、手を加えれば
空室のリスクを回避し、取得後に想定利回りを上回ること
でさえ可能になる期待はもてます。
例えば、空室が多かったがウォシュレットを設置した
だけで家賃を1,000円あげても入居が決まったなど事例もあります。
さらに言えば、集合ポストを変えただけで女性の入居者が
増えたなどの事例があります。
ここで気を付けて頂きたいのは
「ランニングコストのかかり過ぎない手を加える」
これがポイントです。
オートロックを付ければ女性が増えるだろうなどと
考えて付けたものの、入居者は増えたがメンテナンス費用で
収入はそこまで変わらなかったという人も少なくありません。
まずは入居者が付くような家賃設定なのか？
周辺の物件と比べて賃料が高いのか安いのか？
地元の不動産会社はどの程度毎月の決定があるのか？
などを知って頂いたうえで、手を加えるか否か判断を
する必要がありますし、空室のリスクを回避する対策は
いくらでもあります。
購入後すぐに安定稼働させたい場合は、
賃貸会社への紹介料を上げることで大体は解消されます。
紹介料はその場限りですが、設備追加は継続的に
費用がかかるということを念頭において判断してください。
結論、空室は大きなリスクではなく、回避できるリスクです。
不動産投資のリスクと対策（３）家賃保証
soraraさん
よく「30年間一括借り上げ保証で老後も安心」などの
キャッチフレーズが出ていますが、いかがでしょうか？
一括借り上げで毎月のローンの返済が30万円、保証が35万円。
30年間後のローンが完済した場合、その後毎月35万円の収入が
入ってくると思っていませんか？
実はここには落とし穴があって
家賃をいくら保証するとは言ってません。
30年間同じ賃料の保証があるというのは物理的に不可能です。
新築時に一部屋10万の家賃だとします。30年後も10万円？
そんな美味しい話はありませんし、10万円で募集し続けたら
一生空室です。
さらに借り上げ保証というのは、もちろん空室のリスクを
払拭するべく作られたサービスですが、見直しの時期が
ありますので、契約して2年後に10万円から8万円に下がる
などの可能性があるということを覚えておいてください。
必ずしも家賃保証が安全とは限りませんし、どこまで
保証をしてもらえるのかは業者によって規定があります。
不動産投資のリスクと対策（４）満室想定
はむぱんさん
不動産投資の売買を行う上で、満室想定という言葉が出てきます。
満室想定とは、例えば一棟の物件の部屋が満室になった場合
満室時の合計家賃がいくらになる予定です。ということです。
満室想定は、現状満室でないのであれば、
売る側の希望とも捉えられます。
現状満室で実際の家賃収入がわかっていれば実績値
ですから、それ以上もそれ以下も売買の段階ではありません。
ただ、満室想定は満室ではない訳ですから操作が可能です。
築年数が古く駅から遠いが、家賃相場が5万円だから5万円で
家賃想定で出して売却しよう。
なんてことは、嘘ではないのでできるのです。
実際に賃貸で入居者が付いたのは4万円だった…。
ということはよくある話です。
満室想定が高ければ高いほど利回りが良いので、
その資料の満室想定は無視してください。
不動産投資のリスク回避
oldtakasuさん
ここまで不動産投資のリスクに対して対策は説明しました。
しかし、回避をするには具体的にどうしたらいのか。
運用や出口に影響するリスク回避の方法を説明します。
大きくは先般で説明した「家賃保証」と「満室想定」です。
不動産投資のリスク回避（１）家賃保証のリスク回避
AKOさん
家賃保証（借り上げやサブリース）は具体的に見て聞くこと。
下記には十分な注意をしてください。
・30年間一括借り上げの賃料は？
・賃料見直しの時期、スパンは？
・一括借り上げの解約規定は？
そもそも、借り上げ保証を使う理由は「空室リスクの回避」です。
では、購入する物件がリーシング（賃貸付け）に問題ない
物件ならサブリースなんていらないですよね？
借り上げ（家賃保証）＝安心
そう思っている人が多いので、なくても問題ない物件で且つ
そのような物件なら、保証契約をした時点で損益である。
ということがわからないのです。
借り上げは手数料が管理費として毎月かかります。
多くは家賃想定の85%～90%でしょうか。
回付き100万円の家賃収入が期待できる物件で立地も設備も
よく、募集をかければ1ヶ月～2ヶ月で決まる物件でも、
それだけの手数料が毎月とられ続けるのです。
物件選びの際にリーシングを考えて購入した物件であれば、
100万円の家賃収入が見込めるのです。
仮に常に満室状態が続いた場合でも毎月10万～15万円を
支払い続けるのは損していませんか？
借り上げにしなければ100万円入るので15万円の損です。
15万円×12ヶ月＝180万円
※10年は満室状態が続けば1,800万円です。
よって賃貸付けの可能性を管理会社と話しておく、
複数の管理会社に賃料の査定を聞いておくことが重要です。
（想定賃料が上がったりもしますのでその際は利回り向上です）
それから借り上げ保証を使用するか否かを判断してください。
必要のないものは回避する
それだけです。
不動産投資のリスク回避（２）満室想定のリスク回避
紺色ライオンさん
満室想定は希望賃料だと説明しました。
例えば2階建ての10部屋のアパートがあるとします。
近隣の類似物件の家賃相場が1階が55,000円で2階が59,000円です。
1階の角部屋2部屋が52,000円で他3部屋が50,000円
2階の角部屋2部屋が57,000円で他1部屋が5,3000円
では2階の空室2部屋はいくらでしょうか？
満室想定の資料＝59,000円×2部屋が追加されています。
実際に購入対象物件の賃料は、53,000円です。
そこで1部屋6,000円のマイナスで2部屋12,000円です。
10部屋規模で毎月の収入が12,000円早速落ちるとなると
全てのシュミレーションが崩れますし、今いる入居者が
退去し入れ替わる場合、特に1階は想定より下がる可能性が
大いにありますので、致命的になりますね。
そういったことにならないように、家賃相場や家賃想定を
知っておくことで、この問題は回避できるのです。
さっきの借り上げ保証と似ている？と思った方もいると
思いますが、知っておくべき情報は賃料なのです。
購入の段階で不動産投資のリスクを回避し、対策を
たてる場合に知っておくことでリスク回避ができるのです。
不動産投資のリスク回避と対策まとめ
不動産投資を行う上で、不動産会社との接点は嫌でもあります。
さらに運用していく上で管理会社や賃貸会社との
付き合いも重要です。
購入時に近隣の不動産屋に行くのか電話するのかして
賃料の相場を知っておく事、周辺のアパートなどの
賃料を見ておくことで、今回のリスクは回避できます。
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