業者が言わない不動産投資に潜むリスクと回避する対策【購入②】

不動産投資
ATOHSさん

業者が言わない不動産投資に
潜むリスクと回避する対策②

こんにちは。

前回は不動産投資の情報収集・空室・家賃保証に
ついて書かせて頂きましたが、今回は続きです。

前回の記事と合わせて理解することで、購入の際の
ポイントやリスクがわかり、不動産業者への質問の
質が向上し、営業マンから良い物件を掴む事ができます。

前回の記事は下記URLになります。
業者が言わない不動産投資に潜むリスクと回避する対策【購入】
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不動産投資リスクの回避と対策【物件購入時のポイント】

まぽさん

前回の記事で説明した通り、購入時のポイントとして

・空室が悪とは限らないということ
・空室を埋めるには紹介料(AD)を投下すること
・家賃保証、借り上げは「いくら」が重要ということ
・満室想定は相場や想いで操作が可能だということ
・検討している物件の想定賃料を調べておくこと

以上が、ポイントであり注意点だと説明しました。

ここまで知識としてつけば、購入時のポイントは
残すところ「買付け」「出口戦略」「保険」です。

 

不動産投資のリスクと対策(1)買付けのルールを決める

現金ライオンさん

不動産購入で買付けを入れるというのが重要です。

とはいえ、買付け時に悩んでいて買付けをすぐに
出す人とそうでない人がいます。

買付けというのは、買付証明書という書面で、
「この物件をいくらで買います」という意思表示です。

買付けを入れたから購入決定でもないのです。
簡単に言えば、交渉するための書面です。

あなたが1憶で買いたいと買付けを出したとします。
売主は1憶1,000万円で売りに出していて、
他の件当社が1憶500万円で買付けを出したら??

あなたは1,000万円さがれば買う!
他者は500万円さがれば買う!

売主は高い方が良い訳ですから後者に売りますね。

ここでも値段ではなく、スピード感が原因になる
ことも少なくありません。

1週間早く買付けを入れておけば、後者は現れず
1,000万円の値引き交渉が通ったかもしれません。

もちろん、買付けを入れるということは買う意思
ですから「やっぱりやめた」は原則できません。

しかしながら、迷うということは少し待てばさらに
良い物件に会えるかもしれないという期待があるからです。

投資家のマーケットは常に目を光らせている人が多く、
よかれと思う物件はすぐに買付けを入れ、交渉されます。

よって、自分の中でルールを決めてそのルールに
従う物件があればすぐに買付けを出すということが
良い物件を手に入れるコツでもあります。

駅から徒歩〇分以内で予算は1憶以下、利回り〇%以上
で築○○年以内が出たら、内見行って買付け入れよう。

1,000万円さがれば修繕費用と空室の穴埋めができ、
利回りも上がるからこのタイミングで交渉しよう。

など自分ルールを決めて情報収集に努めてください。

 

不動産投資のリスクと対策(2)出口戦略

acworksさん

私が不動産会社で管理会社として、投資売買として
従事していた時はよくこんな人から相談を受けました。

・家賃をローン返済が上回って資金繰りが厳しい
・空室が多く当初予定通りにローン返済ができない
・購入後すぐに大規模な修繕が必要になりマイナス

決まってこの人達が選択するのは「売却」です。

しかしながら売却する際の値段は急降下しています。
なぜだかわかりますか?

答えは投資商品だということです。

そんなマイナス収支の物件を売りに出したところで
買いたい投資家がいるでしょうか?

仮に売却するとしても収支が健全になるまでの
利回りの値段で交渉しますので、必ず売値は下がります。

そうなると売却したところでローン返済が残ります。

これが、不動産投資の負のスパイラルであり、
知っていたうえで不動産会社が売却しているので
騙されたという概念になるのです。

購入した後のことを念頭において、最低限いつまで
所有すれば収支が返済額を上回り、売却でイーブン
又は売却時に利益が出るのか、時系列で考えて
シュミレーションすることが「出口戦略」です。

 

不動産投資のリスクと対策(3)保険

ラッキーエースさん

不動産購入時に、必ずといって加入する保険。
実はここにもリスクは潜んでいます。

保険は二種類あり「火災保険」と「地震保険」です。

災害に対しての損失へ補償があるという概念は
認識として間違ってはいません。

しかしながら「支払われない可能性がある
ということは理解をして加入検討をしてください。

まず、保険会社が倒産すれば支払われません。
また、地震保険という単体の商品はありません。

火災保険という商品のオプションとして、
地震保険というものが存在するということです。

主契約の火災保険の補償額がり、その半額までが
地震保険の補償上限だということを覚えていてください。

つまり、地震を原因とする災害の損傷が大きい場合
その保証額では賄えない場合もあるということです。

保険加入は一括10年までしか組めませんし、
投資商品(不動産)を運用していくコストになります。

地震保険が本当に必要か否かは考える必要があります。

 

不動産投資リスク回避

紺色ライオンさん

ここまで連続掲載してきてもまだまだ
リスクがありますね。

とはいえリスクも「回避できるリスク
ですから、しっかり習得して頂きたいところです。

ここからはリスク回避について説明します。

 

不動産投資のリスク回避(1)買付け

紺色らいおんさんc

前述で説明した通り、自分ルールを決めることです。

1、予算を決める
2、利回りを決める
3、一棟か区分か決める
4、築年数を決める
5、駅からの距離を決める

条件を決め、そこに当てはまるなら買付けを出す。

シンプルに考えてくださいね。

余談ですがローンというのは返済比率というのが
あり、先に一棟を購入したら区分は買えません。

返済比率は年収に応じたローンになりますので、
年収500万円の人は年間の返済額が100万円以内(例)
など金融機関の規定で、決まっています。

そこから30年なら×30=3,000万円まで借りれます。
という感じになりますので、ご注意ください。

 

不動産投資のリスク回避(2)出口戦略シュミレーション

はむぱんさん


非常に重要なポイントです。

不動産投資は長い期間運用していくことで
様々な利点が出て利益を生み出してくれる商品です。

例えば2,000万円の物件を
35年ローンで購入したケースですと

・毎月の家賃収入が8万円
・ローンの返済が65,000円
・管理手数料が4,000円
・管理費などが10,000円

80,000-79,000=1,000円(プラス収支で◎)
1,000×12ヶ月=12,000×20年=240,000円

20年後のローンの残債が440万円で売却に出す。
査定で900万円で掲載し、希望通り売却できた。

900万円-440万円=460万円の利益と20年間の
家賃収入と所得税の取戻し及び住民税の節税。

2,000万円35年ローンで返済65,000円でことは
ないですが、シュミレーションで35年ローンを
組んだから35年保有してなければいけないと
いうことはないですし、利益が出るところで
見極める事が出口戦略ですよという事です。

 

不動産投資のリスク回避と対策まとめ

・買付けはタイミング。ルールを決めましょう

・残債と収入のバランスをシュミレーションして
出口戦略を立てましょう

・火災保険は必要だが、地震保険は慎重に

・一棟で運用するか区分で始めるか決めましょう

業者が言わない不動産投資に潜むリスクと回避する対策【購入】

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