業者が言わない不動産投資に潜むリスクと回避する対策【管理編】

不動産投資
acworksさん

業者が言わない不動産投資に
潜むリスクと回避する対策

こんにちは。

前回は二部に渡って物件購入時のリスク
について解説させて頂きました。

前回の記事は下記からご覧ください。
業者が言わない不動産投資に潜むリスクと回避する対策【購入】
業者が言わない不動産投資に潜むリスクと回避する対策【購入②】

さて今回からは購入後のオーナー様としての記事です。

不動産投資は購入して終わりではなく、
ここからは、ある種テクニックが必要です。

今まで書いた記事を読んで頂いた人にとっては
言っていたことが結びつくような流れになります。

オーナー様となってからが勝負です。


いつも応援ありがとうございます(*’▽’)

 

不動産投資のリスクと対策【オーナーになってから】

まぽさん

さて、いよいよオーナー業になります。

物件購入までに駆け引きや選定、情報収集と
多くの神経を使われたと思いますがこれからです。

なんとしても収支をプラスへもっていき、
出口をしっかり見据えて長期運用をしなければなりません。

管理会社の選定も、毎月の維持コストやリーシング
さらには中長期的戦略も必要不可欠です。

とはいえ、まずは「心構え」です。
オーナーとなった以上、心構えをしておきたい。

 

オーナーとしての心構え

taka1さん

ではオーナーとしての心構えとはなんでしょうか?

ただひとつだけ覚えておいて頂きたい。

入居者の犠牲は収益を持続しない

ということです。

これは、賃貸にお住いの入居者がエアコンなどの
「設備」が故障したとします。

その際に自己負担で修理するでしょうか?

管理会社に連絡をして、管理会社が見積もりを
オーナーへあげて初めて修理が始まります。

とはいえ、その修理を拒否するオーナーもいます。
その時に入居者はどうなりますか?

そうです、退去していきます。不満を持って。

さらには次の入居者は壊れた設備のある物件又は
生活環境に支障がある物件んには申し込みません。

そうなると空室が続き劣化してくのを口を開けて
見ていくだけで、いずれ破産..となる場合もあります。

あくまで失敗例ですが、家賃収入が減り、修繕費用が
出せないから今は我慢してもらって欲しいという
オーナーも少なからずいるのです。

だからこそ、今までの記事内で購入時や物件選びの
ポイントやベースの知識をつけておく必要があったのです。

おそらくこの読者様は修繕費用はかかると見込んで
計画を立てて購入に踏み切って頂いたことでしょう。

そうです、もうこの時点で勝ちなのです。

不動産投資のリスクと対策【管理会社】

七彩さん

不動産投資を回していく上で管理会社は
重要なパートナーです。

ただ残念なことに、悪い管理会社も最近多くあります。

・入居者からの家賃をオーナーへ送金しない
・修繕の連絡を受けても修繕費用だけ取り、修繕しない
・ため込んだ管理費を使ってしまう

など正直考えられないことをする管理会社が増えて
現役の時は他の会社のオーナーから相談を受けて、
私もよく戦いましたし、管理移管をしてきました。

管理会社の選定は非常に重要です。

 

不動産投資の管理会社の選び方(1)調査報告書

管理会社を選ぶ際に見て頂きたいのが
「調査報告書」を作成しているかどうかです。

管理報告書イメージ

調査報告書というのは建物の状態や運営の
いわゆる通信簿のようなものでしょうか。

年間の収支が○○円で、修繕費用が○○円。
近い将来○○の修繕でこれだけの費用がかかります。

など、物件の情報を報告書ベースで出すか否か
こういったものを提出されるのかは重要です。

管理会社という名前だけでなく、実際に管理会社
としての機能をしているか否かを見極めてください。

 

不動産投資の管理会社(2)管理会社は必要?

そもそも、管理会社は必要なの?

と質問される方も多くいますが、結論から
申し上げますと必要です、絶対に。

不動産投資というのは、思いのほか不労ではないのです。

部屋や共用部に問題があれば問い合わせが来ますし、
修繕などの業者手配から更新や退去の契約関連。

さらには家賃回収や物件の清掃や点検、電球交換や
各種設備のメンテナンスとかなりの労力がかかります。

そこを管理会社へ委託しているからこそはじめて
不労所得というかたちになるのです。

なので、管理会社というのは重要なのです。

 

不動産投資の管理会社(3)目的意識が同じ

ラッキーエースさん

最終的な管理会社選定の判断軸としては
同じ方向を向いているかどうか」です。

オーナーの目的は、投資不動産から確実に
収益をあげて不労所得を得ることです。

この目的を達成することによって、自社の
収益があがるという考え方を備えた会社が最適です。

また、購入時に不動産屋から紹介してもらった
会社でも良いですが前述のようなパートナーシップが
おろそかな管理会社が多いので慎重に判断してください。

※問い合わせ頂ければ紹介はさせて頂きます。

 

不動産投資は目的に応じた会社を選ぶこと

まぽさん

今まで解説してきた内容でご理解頂けた方も
いるとは思いますが、ステージによって会社は違うということです。

購入の際は不動産仲介会社でしたよね?

それは、業者の売りたいとあなたの買いたいという
方向、目的が同じだから関係が成り立ちました。

購入後は仲介会社は何の関係もなくなります。

そして管理会社との付き合いが始まり、
売却する日がくればまた、仲介会社を通すのです。

それぞれのフェーズにあったパートナーを
あなたの目でしっかりと探してください。

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