業者が言わない不動産投資に
潜むリスクと回避する対策
こんにちは。
前回の記事では購入後の投資不動産の管理会社
の基準とオーナーの心構えをお伝えしました。
業者が言わない不動産投資に潜むリスクと回避する対策【管理編】
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今回は不投資動産の管理会社がしてくれることは
何か、さらによいと言われる管理会社の選び方を
も極め方を解説します。
いつも応援ありがとうございます(*’▽’)
投資不動産の管理会社の仕組み
實悠希さん
管理会社は主に建物の管理を行います。
一棟であれば清掃から定期点検、入居者の契約管理や
クレーム対応、家賃送金や共用部などの修繕を請け負います。
管理会社の報酬は「管理手数料」です。
一般的には家賃収入の3%～5%が手数料となって
オーナーから管理会社へ支払います。
投資不動産の管理会社の役割
ラッキーエースさん
具体的には大きく分けて3つの業務に分類されます。
①入居者募集・契約業務
②入居中の業務
③退去に関わる業務
以上がメイン業務になりますが、会社によって
内容（サービス）が異なります。
投資不動産の管理会社の役割（１）入居者募集・契約業務
投資不動産で入居者募集、契約業務は下記です。
・物件周辺の市場調査及び賃貸条件の設定
・広告媒体を使用した入居者の募集
・賃貸借契約書やその他必要書類の作成
・契約締結や契約金の受領及び送金代行
・入居者の審査や選定
・住宅総合保険加入の事務代行
・更新時の必要書類作成や交渉
・更新時の候資料受領や送金代行
これだけでも大変な業務内容です。
投資不動産の管理会社の役割（２）入居中の業務
入居中にも様々な業務が実在します。
・入居者からのクレーム対応
・賃料などの徴収事務代行
・滞納者に対する催促や督促
・緊急時の一時対応
・火災や漏水などの事故発生時の保険対応
・賃貸借契約違反への注意や指導
ここが一番過酷ではありますので、オーナーが
自身で対応しきれない為、管理会社を使う理由です。
投資不動産の管理の役割（３）退去に関わる業務
退去に関する代行業務は下記です。
・退去時の室内点検及び鍵の返却受領
・退去時の公共料金の精算業務
・退去後の原状回復工事の手配や費用負担の査定
・退去後の家賃や敷金などの精算代行
次の募集を行う上で重要です。
以上のことから手数料を払うことでこの業務を
委託することによって「不労所得」となるわけです。
不動産投資が不労所得ではないということが
ここでご理解頂けたと思います。
投資不動産の管理会社の選び方
fujiwaraさん
管理会社はパートナーです。
管理会社は大手がいいという声もありますし
中小企業の方いいという声もあり賛否両論です。
では、実際どちらがいいのでしょうか？
結論、どちらがいいなどはありません。
大手でも中小でも役割は同じですし、比較を
するのであれば大手は質の安定、中小はスピード
というところでしょう。
投資不動産の管理会社の選び方（１）大手と中小の比較
大手は質の安定と説明しましたが、決められた
ルールに基づいて管理業務を行う為、サービスの質は高い 。
さらに言えばサービスの内容が均一化
されている為、安定に対しての安心感があります。
中小に関しては、臨機応変な対応が可能です。
管理業務というのは、一概にマニュアル化できる
業務ではありません。
実際にマニュアル化できるとすれば、定期清掃や
巡回、設備の定期点検や契約フロー程度でしょう。
中小は個人の裁量が多く、その分決定までの判断が
できる為、トラブルや依頼にスムーズに対応できます。
大手は個人の裁量で決定や決済は出しにくいのが
実情ですから、対応をする為に時間はかかります。
投資不動産の管理会社の選び方（２）見極め方
良い管理会社として、国が定める指標があります。
「賃貸住宅管理業者登録」というのがあります。
参照：国交省ホームページ
これは国土交通省が管轄するリストの為、
登録がある管理会社は「健全」と言えます。
管理会社は入居者から預かっている敷金や、
滞納者への督促時に回収したお金を預かります。
預かっている資金を使ってしまい、倒産すると
いうケースがあり、保管状況を国からチェックされる
ことにより資金横領のリスクを防いでいるツールです。
これはあくまで客観的指標になりますが、
ひとつの安心材料の指標としてご覧ください。
最後に
次回の記事でもまだ管理会社の話をします。
次は滞納のリスクに対しての管理会社の対応や
オーナーとしての考え方をお伝えします。
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