業者が言わない不動産投資に潜むリスクと
回避する対策を説明しています。
しかしながら原則、業者はリスクは言わない。
これが、現状です。
今回は借上げ＝サブリースについて説明します。
業者が言わない不動産投資に潜むリスクと回避する対策【借上げ】
acworksさん
借上げって知っていますか？
そうです、保証＝借上げ保証＝サブリースです。
不動産投資が昨今イメージダウンし
騙されるとされているのがこのサブリースです。
スマー〇デイ〇＝ス〇ガ銀行のかぼ〇〇の馬車
これが記憶に新しい事例であります。
不動産投資＝詐欺（騙される）リスク
もうこれが世間の目であり、本来の不動産投資の
スキームでは銀行も融資が下りず、投資商品として
機能しない。
こんな感じになっております。
不動産投資の借上げ（サブリース）って何？
kosikagikuさん
簡単に説明しますと…
不動産は入居者がいて初めて収入になりますよね？
でも入居者がつかない場合がある。
そこの打開策として
「常に入居者がいる状態にすること」
入居者がいる＝住んでいる
ではありませんのでそこの認識はお持ちください。
本来は入居者（個人or法人）が部屋を借りて、
その対価として家賃を毎月支払いますよね？
サブリースは、入居者が実在してもしなくても、
入居者がいるという前提で家賃が入ってくるシステムです。
オーナーは空室でも家賃が入ってくれば
こんな素晴らしい投資商品はありませんよね？
そこが落とし穴であり、リスクなのです。
不動産投資の借上げ（サブリース）のリスク
「家賃が入ってくればリスク回避になるよね！」
と言って黙って騙されて家賃収入では諸費用が
賄えず、せっかく節税した部分を毎回手出しする…
こんなオーナーが山ほどいるんですよ。
サブリースは
本来入るであろう家賃収入の８５％前後が相場です。
ん？となるハズです。
ならないならやめるか、知ることです。
不動産投資の借上げ（サブリース）の仕組み
makotomoさん
あなたのマンション（区分）の買値が2,200万円
募集賃料が9万円、利回り５％だとしましょう。
本来であれば9万円で入居者が付くはずですが、
契約時にサブリース契約をして85％保証とします。
9万円×85％＝76,500円（毎月の家賃収入）です。
毎月のローン支払いが金利2％で35年ローン契約。
毎月のローン支払い額が、72,878円です。
76,500円-72,878円＝残3,622円（＋）
固都税＝12万円（年間）＝毎月1万円必要。
管理費修繕積立金＝10,000円
残3,622円-20,000円＝▲16,378円
はい、さようなら（泣）となります。
敗因はサブリースです。
不動産投資の借上げ（サブリース）の対策
では、サブリースしない場合はどうなるか。
9万円（毎月の家賃収入）です。
毎月のローン支払いが金利2％で35年ローン契約。
毎月のローン支払い額が、72,878円です。
90,000円-72,878円＝残17,122円（＋）
固都税＝12万円（年間）＝毎月1万円必要。
管理費修繕積立金＝10,000円
残17,122円-20,000円＝▲2,878円
どっちがいいですか？というお話し。
この程度の収支を出して、立地からリーシング戦略と
節税還付で年間プラスですという話ならまだOKです。
不動産投資の収支はプラスであるべき
acworksさん
前述した通り、毎月の収支がプラスになるべき
ですが、そうもいかないのが今の市場です。
目的は何か。
維持する不動産にかかるひようを知ったうえで
毎月の収支、できれば出口戦略を立てるといいです。
収支は年間通して必ずプラスで着地すること。
不動産投資のリスクを回避するには【借上げ】
物件選びが絶対的に重要です。
サブリースを組まない＝家賃収入が0円になるリスクが必ずきます。
なので、立地が重要です。
駅近、ターミナル駅周辺のエリア、利便性。
これを重視すれば借上げ（サブリース）は必要なし。
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