業者が言わない不動産投資に潜むリスクと回避する対策【借上げ】

不動産投資
tomasaさん

業者が言わない不動産投資に潜むリスクと
回避する対策を説明しています。

しかしながら原則、業者はリスクは言わない。
これが、現状です。

今回は借上げ=サブリースについて説明します。

 

業者が言わない不動産投資に潜むリスクと回避する対策【借上げ】

acworksさん

借上げって知っていますか?

そうです、保証=借上げ保証=サブリースです。

不動産投資が昨今イメージダウンし
騙されるとされているのがこのサブリースです。

スマー〇デイ〇=ス〇ガ銀行のかぼ〇〇の馬車
これが記憶に新しい事例であります。

不動産投資=詐欺(騙される)リスク

もうこれが世間の目であり、本来の不動産投資の
スキームでは銀行も融資が下りず、投資商品として
機能しない。

こんな感じになっております。

 

不動産投資の借上げ(サブリース)って何?

kosikagikuさん

簡単に説明しますと…

不動産は入居者がいて初めて収入になりますよね?

でも入居者がつかない場合がある。

そこの打開策として
「常に入居者がいる状態にすること」

入居者がいる=住んでいる
ではありませんのでそこの認識はお持ちください。

本来は入居者(個人or法人)が部屋を借りて、
その対価として家賃を毎月支払いますよね?

サブリースは、入居者が実在してもしなくても、
入居者がいるという前提で家賃が入ってくるシステムです。

オーナーは空室でも家賃が入ってくれば
こんな素晴らしい投資商品はありませんよね?

そこが落とし穴であり、リスクなのです。

 

不動産投資の借上げ(サブリース)のリスク

「家賃が入ってくればリスク回避になるよね!」

と言って黙って騙されて家賃収入では諸費用が
賄えず、せっかく節税した部分を毎回手出しする…

こんなオーナーが山ほどいるんですよ。

サブリースは
本来入るであろう家賃収入の85%前後が相場です。

ん?となるハズです。
ならないならやめるか、知ることです。

 

不動産投資の借上げ(サブリース)の仕組み

makotomoさん

あなたのマンション(区分)の買値が2,200万円
募集賃料が9万円、利回り5%だとしましょう。

本来であれば9万円で入居者が付くはずですが、
契約時にサブリース契約をして85%保証とします。

9万円×85%=76,500円(毎月の家賃収入)です。
毎月のローン支払いが金利2%で35年ローン契約。
毎月のローン支払い額が、72,878円です。

76,500円-72,878円=残3,622円(+)
固都税=12万円(年間)=毎月1万円必要。

管理費修繕積立金=10,000円
残3,622円-20,000円=▲16,378円

はい、さようなら(泣)となります。

敗因はサブリースです。

 

不動産投資の借上げ(サブリース)の対策

では、サブリースしない場合はどうなるか。

9万円(毎月の家賃収入)です。
毎月のローン支払いが金利2%で35年ローン契約。
毎月のローン支払い額が、72,878円です。

90,000円-72,878円=残17,122円(+)
固都税=12万円(年間)=毎月1万円必要。

管理費修繕積立金=10,000円
残17,122円-20,000円=▲2,878円

どっちがいいですか?というお話し。

この程度の収支を出して、立地からリーシング戦略と
節税還付で年間プラスですという話ならまだOKです。

 

不動産投資の収支はプラスであるべき

acworksさん

前述した通り、毎月の収支がプラスになるべき
ですが、そうもいかないのが今の市場です。

目的は何か。

維持する不動産にかかるひようを知ったうえで
毎月の収支、できれば出口戦略を立てるといいです。

収支は年間通して必ずプラスで着地すること。

 

不動産投資のリスクを回避するには【借上げ】

物件選びが絶対的に重要です。

サブリースを組まない=家賃収入が0円
のリスクが必ずきます。

なので、立地が重要です。
駅近、ターミナル駅周辺のエリア、利便性。

これを重視すれば借上げ(サブリース)は必要なし。

過去の記事で物件の選び方を紹介していますので
物件選びの重要性を理解して始めてください。

業者が言わない不動産投資に潜むリスクと回避する対策を徹底解説【物件】
タワーマンション、都心部の高層ビルなど良い立地で良い物件、新しくて立地が良ければ失敗しない?まず考えて頂きたいのが「投資商品」だということです。投資商品とは、投じた資金や資産に対してリターンを求める商品であり、利益が出るのを前提に戦略を立てて万が一、薄利でも出口(損なし又はローリスク)が見えているのが理想です。
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業者が言わない不動産投資に潜むリスクと回避する対策【購入②】
業者はリスクを話しません。売るのが目的ですから。不動産投資だけに限らず、投資商品には必ず「知識」が必要です。営業マンの全てを受け入れるのではなく、リスクがどこにありどう回避していくか。さらには対策を立てていく事が重要です。投資のリスクは回避できるのです。

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